Sia nell'E-2 sia nell'EB-5 non basta avere il denaro: bisogna dimostrare che è stato ottenuto lecitamente e ricostruire il percorso che l'ha portato fino all'investimento. Per un immobile venduto in Italia il percorso è lineare, ma ha più anelli di quanto si pensi, e ciascuno richiede un documento.
La catena dei documenti
- Come avevi acquistato l'immobile. L'atto di provenienza — compravendita, donazione, successione — e, per gli acquisti, la prova di come era stato pagato. Nell'EB-5 l'esame può risalire all'origine del denaro usato per comprare la casa che vendi oggi.
- La vendita. L'atto notarile, con il prezzo e le modalità di pagamento, e gli estratti conto che mostrano l'incasso.
- Il mutuo. Se l'immobile era ipotecato, la prova dell'estinzione: il capitale disponibile è il prezzo meno il debito residuo, e i conti devono tornare.
- Le imposte. Se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto e non era l'abitazione principale, la plusvalenza può essere tassata: la dichiarazione che ne dà conto fa parte della prova.
- Il trasferimento. Il bonifico verso gli Stati Uniti, il cambio, l'arrivo sul conto della società o del progetto.
Una scheda su come investire negli Stati Uniti completa il quadro dal lato americano, e la pagina sui documenti italiani indica come tradurli.
Quando l'immobile ha un problema
Una vendita non si improvvisa, e una vendita con difformità edilizie può non farsi affatto finché le difformità non sono sanate. La sanatoria, quando è possibile, comporta il pagamento di somme che hanno natura di sanzioni amministrative e richiede mesi: tempo da mettere nel calendario del visto, non da scoprire dal notaio.
Gli abusi più gravi, poi, non sono solo irregolarità amministrative: possono integrare reati, e rientrano nel capitolo dei reati in materia di edilizia, ambiente e animali. Una condanna per abuso edilizio non è di regola un ostacolo all'ingresso negli Stati Uniti, ma va dichiarata se il modulo chiede di tutte le condanne: la pagina sui precedenti penali spiega come.
Quando il capitale viene da un ente pubblico
Non tutte le provenienze immobiliari passano per una vendita. Chi ha ricevuto un'indennità per un terreno o un edificio acquisiti da un ente pubblico dispone di denaro con una provenienza documentata dall'amministrazione stessa: il decreto e gli atti della procedura di esproprio, con il pagamento dell'indennità, sono tra le prove più difficili da contestare.
Quando la casa è dei genitori
Spesso chi investe non è il proprietario: sono i genitori a vendere e a donare il ricavato. Si può fare, ma la prova raddoppia: occorre documentare la provenienza dei fondi dei genitori, la vendita e la donazione. Per il codice civile la donazione di una somma di valore non modico richiede l'atto pubblico; il bonifico con causale «donazione», molto diffuso, è una donazione indiretta, che regge ma va accompagnata da documenti che non lascino dubbi sulla sua natura. Nell'EB-5 il denaro donato è ammesso, ma l'esame della sua origine è minuzioso — ed è una delle ragioni per cui le petizioni restano ferme per mesi: quando il ritardo diventa irragionevole, c'è il mandamus per le pratiche EB-5 (in inglese).
Il notaio per la vendita, il commercialista per le imposte, un avvocato italiano per le questioni urbanistiche o successorie, un avvocato americano per il fascicolo del visto. Di ciascuno conviene verificare l'iscrizione all'albo e chiedere un preventivo scritto, come raccomanda la pagina su tempi e costi. Se il capitale serve ad acquistare un'attività in franchising, si veda anche la pagina sull'E-2 in franchising.
Per chi vende per investire nell'EB-5: dal 30 novembre 2026 cambiano le tariffe USCIS, e la proposta di regolamento del luglio 2026 riguarda proprio i tempi d'impiego del capitale. La Gold Card chiede un contributo, non un investimento; le offerte sospette sono descritte in le promesse da cui diffidare. Se l'immobile arriva da un'eredità con aspetti americani, le regole fiscali dei due Paesi sono confrontate nella guida sulla successione Italia-USA.