Vendere casa in Italia per investire negli USA

Sia nell'E-2 sia nell'EB-5 non basta avere il denaro: bisogna dimostrare che è stato ottenuto lecitamente e ricostruire il percorso che l'ha portato fino all'investimento. Per un immobile venduto in Italia il percorso è lineare, ma ha più anelli di quanto si pensi, e ciascuno richiede un documento.

La catena dei documenti

• Come avevi acquistato l'immobile. L'atto di provenienza — compravendita, donazione, successione — e, per gli acquisti, la prova di come era stato pagato. Nell'EB-5 l'esame può risalire all'origine del denaro usato per comprare la casa che vendi oggi.
• La vendita. L'atto notarile, con il prezzo e le modalità di pagamento, e gli estratti conto che mostrano l'incasso.
• Il mutuo. Se l'immobile era ipotecato, la prova dell'estinzione: il capitale disponibile è il prezzo meno il debito residuo, e i conti devono tornare.
• Le imposte. Se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto e non era l'abitazione principale, la plusvalenza può essere tassata: la dichiarazione che ne dà conto fa parte della prova.
• Il trasferimento. Il bonifico verso gli Stati Uniti, il cambio, l'arrivo sul conto della società o del progetto.

Una scheda su come investire negli Stati Uniti completa il quadro dal lato americano, e la pagina sui documenti italiani indica come tradurli.

Quando l'immobile ha un problema

Una vendita non si improvvisa, e una vendita con difformità edilizie può non farsi affatto finché le difformità non sono sanate. La sanatoria, quando è possibile, comporta il pagamento di somme che hanno natura di sanzioni amministrative e richiede mesi: tempo da mettere nel calendario del visto, non da scoprire dal notaio.

Gli abusi più gravi, poi, non sono solo irregolarità amministrative: possono integrare reati, e rientrano nel capitolo dei reati in materia di edilizia, ambiente e animali. Una condanna per abuso edilizio non è di regola un ostacolo all'ingresso negli Stati Uniti, ma va dichiarata se il modulo chiede di tutte le condanne: la pagina sui precedenti penali spiega come.

Quando il capitale viene da un ente pubblico

Non tutte le provenienze immobiliari passano per una vendita. Chi ha ricevuto un'indennità per un terreno o un edificio acquisiti da un ente pubblico dispone di denaro con una provenienza documentata dall'amministrazione stessa: il decreto e gli atti della procedura di esproprio, con il pagamento dell'indennità, sono tra le prove più difficili da contestare.

Quando la casa è dei genitori

Spesso chi investe non è il proprietario: sono i genitori a vendere e a donare il ricavato. Si può fare, ma la prova raddoppia: occorre documentare la provenienza dei fondi dei genitori, la vendita e la donazione. Per il codice civile la donazione di una somma di valore non modico richiede l'atto pubblico; il bonifico con causale «donazione», molto diffuso, è una donazione indiretta, che regge ma va accompagnata da documenti che non lascino dubbi sulla sua natura. Nell'EB-5 il denaro donato è ammesso, ma l'esame della sua origine è minuzioso — ed è una delle ragioni per cui le petizioni restano ferme per mesi: quando il ritardo diventa irragionevole, c'è il mandamus per le pratiche EB-5.